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【リノベーション】中古住宅を購入する際にチェックすること

こんにちは。クサノユカリ建築設計室です。


ここ数年、「中古住宅のリノベーション」がマイホームを得る方法としてシェアが高まっていますね(^^)

古い柱や梁をみせたり、アンティーク家具とコーディネートしたり。魅力的な空間を実現できる選択肢だと思います。


リノベーションを行う場合、持ち家でなければ物件探しからスタートすることになりますが、ここでは中古住宅を購入する場合に気を付けることをご紹介します。


1.新耐震基準かどうか?

新耐震基準とは、建物の建築確認日が1981(昭和56)年6月1日以降である物件を指します。この基準は、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」というもので、現在でも構造の基準とされている、耐震基準を義務付ける法律です。


では、新耐震基準であるメリットについて。

新耐震基準以降の建物で、適切に設計・施工されていれば、現在の構造の基準にも沿っている為、耐震補強をしなくてもいいというメリットがあります。

リノベーションをする際に、工事費用が大きく左右されるのが、この「耐震補強」です。

耐震補強は、壁に筋交いや耐力壁という部材を追加したり、基礎を補強したりと、床や壁の下地を剥がして工事をしなければならない作業です。

見た目が綺麗だから内装だけ工事すればいいか!と思っていると、思わぬ費用が掛かってしまいます。


ただし、「新耐震基準だから何もしなくてOK!」と早々に判断しないよう、気をつけてください!!

例えば、違法に増築がされていたり、過去に改修をして重要な柱や壁が取り外されている可能性があります。

又、今ではほぼ皆無ですが、工事完成時に建築基準法の完了検査を受けていない物件(確認申請の図面から変更して建てている)も過去には多く見受けられました。

これらをしっかりとチェックする必要があります。


まとめると、

□ 新耐震基準だからといってすぐに安心しない。

□ 確認申請・検査済証があるかチェック。

□ 増築・減築・改修の履歴がないかチェック。


最低でもこの三点は覚えておいてください。


2.連棟(テラスハウス)かどうか?

中古物件を探していると、「連棟・テラスハウス」と書いてある物件は価格が安く、これならリノベーションにお金を掛けられる!と興味を持つかもしれません。

この物件は、いわゆる長屋で、お隣さんと外壁や屋根を共有している建物が多いです。価格が安いというメリットの反面、デメリットがいくつかあります。


・壁を1枚隔ててすぐ向こうに隣人が住んでいる為、遮音性が心配

・前後にしか窓が無い建物が大半。開放感を感じられない

・新築当初、数件の住宅が長屋としてまとまって建設されているため、

 将来切り離した時に道路に面していない【接道義務が無い=再建築不可】

 という可能性があり、将来建て替えや増築ができない可能性がある。

・水道管やガス管などが他人の敷地を通っていることが多く、権利関係が複雑になる。

・土地の権利関係や道路の接道義務等により、住宅ローンが使用できない可能性がある。


古い物件は図面や確認申請の書類が無かったり、床や壁を剝がしてみないと状況が分からない等、専門家でも判断が難しいです。特に、テラスハウスは権利関係や遮音・プライバシー確保が難しいので、できれば避けた方がよい物件です。


3.道路の状況はどうか?

次は周囲の道路状況です。古い物件、特に京都では非常に狭い道路のみに接している物件が多々あります。

車が通れないほどの路地の先にある物件は、風情のある街並み・静かな住環境である一方、

道路が狭いことで「工事費が割高になる」というデメリットがあります。


よく、住宅の工事現場だと、前面道路に車をとめて材木を運んだり、大工さんが作業したりしていますよね?他にも、コンクリートミキサー車や解体材を運搬するトラックが出入りします。

道路が極端に狭いと、これらの作業車が現場までたどり着けず、離れた場所(広い道路)から資材を手運びしたり、一輪車で何往復もして作業をすることになります。

こうなると、どうしても工事期間が延びたり、作業員を増員することになり、それが建設コストに跳ね返ってきます。工事費に余裕がある場合を除き、狭い道路に面する物件は避けた方が良いです。


4.建物以外に目を向けてみる

建物は問題なさそう。道路も広い!ここまでくれば良い物件かも?

いえ、下記もしっかりチェックが必要です。


「擁壁の上(または下)に建っている建物かどうか。」


傾斜地や高低差のある敷地では、擁壁の上に建物が建っているケースがあり、眺望の良さで購入を検討される方がいらっしゃいます。確かに、高台の家は風が良く通り、景色が良いことがメリットなのですが、建物の下=擁壁にも目を向けてみてください。


まず、目視で確認できるのが、「亀裂が入っていないか」「はらみ(膨らみ)がないか」「水抜き穴があるか」です。


亀裂が大きく入っていたり、あきらかに一部が膨らんでいる擁壁は、地震や建物の工事で損傷を受けたり、最悪崩壊する危険性があります。状況によっては、多額の費用をかけて作りかえる工事が必要になる場合があります。


又、状態が良く、適切に施工されている場合でも、何十年と風雨にさらされていますし、これから何十年と住み続けていく中で必ず劣化します。将来修繕が必要になることを理解した上で購入を検討してください。


後、隣人トラブルにも注意です。

擁壁はお隣さんとの敷地境界に作られることも多く、所有者が変わると経緯が曖昧になりがちです。一般的には、擁壁の上に建っている方が擁壁を維持管理することが多いですが、場合によっては、接する土地所有者で折半して工事をしていることもあります。

どちらの持ち物なのか、どのような経緯で作られたのか、だれが費用を負担したのか等、後々トラブルにならないよう、分かる範囲で調べることが重要です。



ここまで4つのポイントに絞ってご紹介しました。


この他にも細かなチェックポイントはありますが、多額の費用が掛かったり、リノベーションができない等、計画に大きく影響するものを優先してご紹介しました。


中古住宅のリノベーションは、とても魅力的な空間が実現する半面、トラブルや思わぬ費用発生等、新築とは違った苦労があります。

今後、リノベーションをお考えでしたら、物件内覧の段階から設計事務所に相談して、購入のアドバイスをもらって下さいね。


もちろん、クサノユカリ建築設計室でも、お施主様の内覧に同行して一緒に建物や周辺状況を確認したり、購入後の耐震診断や補強案の提案を行っています。

物件が決まっていない場合に、設計契約まではなかなか・・・というお施主様の為に、企画業務として、少額の契約を結んでアドバイスや簡単な提案を行うことも可能です。

初めに多少の費用が掛かってでも、後々の事を考えると「あの時、相談して良かった。」と思っていただけるよう、しっかりと調査・アドバイスさせていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいね。


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